Nekustamais īpašums kā investīcija

Jau kopš Latvijas iestāšanās Eiropas Savienībā ir pieaugusi interese par nekustamo īpašumu iegādi Latvijā. Tas attiecas gan uz dzīvokļiem, apartamentiem un mājām, gan uz komercplatībām.

Investīcijas ir ne tikai viens no ienesīgākajiem un efetīvākajiem veidiem naudas līdzekļu saglabāšanai un pavairošanai, bet ārzemju investoriem – arī iespēja saņemt uzturēšanās atļauju dzīvošanai ES.

Investīcijas nekustamajā īpašumā ir populāras, jo tas ir fiziska, aptaustāma, redzama lieta, kas īpašniekiem rada papildus drošības sajūtu. Labam nekustamajam īpašumam ir tendence ar laiku pieaugt vērtībā, bet izīrēts nekustamais īpašums nodrošina regulārus ienākumus.

Situācija Latvijā

Pilsētās, kurās tiek veidota dzīvošanai pievilcīga vide un ir augoša ekonomika, lai arī cenas aug, tomēr ienākumu un mājokļu cenu attiecība veidojas tāda, ka par vidējo algu iegādājamais dzīvojamās platības apjoms pamazām pieaug. Tomēr iekārotākajās vietās, iedzīvotāju ienākumiem palielinoties, augs arī cenas, jo mājokļu skaits ir un arī būs ierobežots.

Teju 78% dzīvokļu tiek pārdoti Rīgā un tās rajonā, kur mājokļi ir lētāki nekā citās valstīs, kurās galvaspilsētas iedzīvotāju ienākumi ir līdzīgi. Ņemot vērā, ka šobrīd tiek būvētas jaunas mājas un atjaunotas vecās, piedāvājums ir salīdzinoši liels un straujš cenu kāpums visticamāk nav gaidāms. Protams, centrā cenas augs, taču ne tik drīz un strauji, tā ka vēl kādu laiku iespējas iegādāties mājokļus būs arī labākajās vietās.

Starp citām populārākajām pilsētām ir Ventspils, Liepāja, Daugavpils, Valmiera un Jelgava. Savukārt mazāk attīstītos reģionos mājokli iespējams iegādāties par dažiem tūkstošiem vai pat simtiem eiro un, iedzīvotāju skaitam turpinot samazināties, šādu vietu kļūs arvien vairāk.

Lai lēmums būtu pārdomāts

Lai ieguldījums būtu veiksmīgs, tam jābūt pārdomātam, ņemot vērā gan īpašumu tirgus attīstības tendences, kas nākotnē ietekmēs īpašuma vērtību, kā arī paša īpašuma stāvokli. Bieži vien ir vērts piesaistīt arī ekspertus, piemēram, īpašumu vērtētājus, arhitektus, restauratorus.

Protams, jāņem arī vērā savas finansiālās iespējas. Ja izvēlēts vērtīgs objekts, tajā var nākties ieguldīt ievērojamus finanšu līdzekļus gan mājokļa iegādei, gan tā sagatavošanai atkārtotai pārdošanai vai īrei. Jārēķinās, ka dažādu Latvijas reģionu attīstība ir un arī nākotnē, ticamākais, būs krasi atšķirīga, kas arī noteiks mājokļu tirgus nākotni attiecīgajā vietā.

Kādas ir peļņas iespējas

Iegādājoties nekustamo īpašumu, īpašniekam ir izvēle, kā parūpēties par to, lai tas nākotnē tikai audzētu savu vērtību un atmaksātos kā vērtīga investīcija. Īpašumu var vēlāk gan refinansēt, gan izmantot kā ķīlu, lai iegādātos nākamo īpašumu, atjaunotu to, un pēc tam to pārdotu par lielāku vērtību. Īpašumu var attīstīt, iznomāt, sadalīt vai pievienot zemesgabalus.

Visbiežāk peļņas nolūkos tiek iegādāti dzīvokļi, kuriem nepieciešams kosmētiskais remonts. Pēc tā veikšanas dzīvokļa vērtība aug un to var pārdot ievērojami izdevīgāk. Īpašums, ko saimnieks izmanto dzīvošanai, nav investīcija. Tas nenes ienākumus, bet gan rada izdevumus. Ilgtermiņā tie var būt zemāki nekā īpašumu īrējot, tomēr tie ir izdevumi.

Ja mērķis nav iegādāto dzīvokli drīzumā pārdot, to var piedāvāt tirgū kā īres dzīvokli, tiesa, tas iespējams galvenokārt lielākajās pilsētās, kurās ir lielāks pieprasījums. Vēl viena iespēja, kas mūsdienās kļuvusi populāra, ir īstermiņa īres darījumi.

Zemē un apbūves gabalos investīcijas tiek veiktas ar mērķi tos vēlāk realizēt māju celtniecībai. Atsevišķos gadījumos konkrēti zemes gabali tiek iegādāti stratēģiski svarīgās vietās, lai vēlāk tos pārdotu par ievērojami augstāku cenu.

Investīciju veidi

Pastāv vairāki veidi, kā praktiski ikviens, kuram ir brīvi finanšu resursi, var investēt nekustamajā īpašumā. Tie ir galvenokārt atsevišķa īpašuma, piemēram, mājokļa iegāde un izīrēšana vai ieguldījumi nekustamajā īpašumā caur nekustamā īpašuma fondiem.

Latvijā gan, tiesa, nav daudz variantu, taču starptautiskā mērogā iespējams atrast visdažādākos fondus ar dažāda līmeņa ienesīgumu. Klasiskie investori Baltijā iepērk komercīpašumus – biroju centrus, tirdzniecības centrus, veic tiešās investīcijas nekustamajos īpašumos un darbojas kā trasta kompānijas. Līdz šim investori ilgāku laiku vēroja potenciālo investīciju objektu, tā naudas plūsmas un popularitāti, tomēr pēdējā laikā tiek iegādāti arī nepabeigti investīciju objekti, piešķirot papildus finansējumu attīstītājam projekta pabeigšanai.

Vēl pēdējā laikā populārs kļūst pūļa finansējums. Tam nav vajadzīgs liels sākotnējs kapitāls, bez kura parasts cilvēks diezin vai spētu veikt ieguldījumus daudzdzīvokļu ēku, biroja ēku vai iepirkšanās centru attīstībā. Bez tam pūļa finansēšana dod iespēju investoram ieguldīt līdzekļus vairākos atšķirīgos projektos, piedāvājot investīcija portfeļa diversifikāciju, kas individuālam investoram parasti nav pa spēkam. Atšķirībā no ieguldījumiem fondos, šajā investīciju modelī katrs var kontrolēt savus ieguldījumus un izvēlēties sev piemērotākos projektus.

Protams, pastāv iespējas investēt naudu lauksaimniecības zemēs, mežos, komercobjektos, iegādāties zemi, kas atrodas stratēģiski labā vietā un tamlīdzīgi. Tomēr jāņem vērā, ka šādām investīcijām būs nepieciešami ne vien lielāki finanšu resursi, bet arī specifiskas zināšanas.

Izdevumu arī ir daudz

Lai arī pirmajā acu uzmetienā viss liekas skaidri un skaisti, tomēr ir virkne faktoru, kas bieži vien netiek ņemti vērā. Ne vienmēr potenciālais investors ņem vērā visus sarežģījumus un izmaksas, kurus savlaicīgi aprēķinot izrādītos, ka fināla ienesīgums būs tik zems, ka daudz izdevīgāk būtu bijis naudu ieguldīt kur citur.

Ņemot par piemēru sarežģītāko variantu, kad īpašuma iegādei tiek ņemts kredīts, jārēķinās ar to, ka būs nepieciešams īpašuma vērtējums.

Par īpašumtiesību reģistrāciju Zemesgrāmatā nāksies samaksāt 2% no darījuma summas vai kadastrālās vērtības, ja tā ir lielāka. Papildu šai summai par ķīlas reģistrēšanu jāmaksā 0,1% no tās vērtības. Kancelejas nodeva par īpašumtiesību reģistrāciju un ķīlas reģistrāciju veido katra EUR 14,23 eiro. Ja vēlēsieties saņemt zemesgrāmatu apliecību arī papīra formātā, tas spapildu izmaksās 7,11 eiro.

Jāņem vērā, ka īpašumu pēc tā iegūšanas savā īpašumā nāksies arī apdrošināt.

Iespējams, ka pēc iegādes, māju vai dzīvokli nāksies arī remontēt. Tas nozīmē, ka jārēķinās vai nu ar savu ieguldīto laiku, darbu un nerviem, vai arī jāalgo celtnieki, kas nemaksā lēti un, lai cik uzticami būtu, ir jākontrolē.

Jāņem vērā, ka arī remonta un iekārtošanas laikā, kad nekādi ieņēmumi no īpašuma netiek saņemti, vienalga būs jāmaksā gan komunālie maksājumi, gan īpašuma nodokļi.

Ja īpašums ir mājoklis, ko paredzēts izīrēt, vieglāk un dārgāk to varēsiet izdarīt, ja tas būs apgādāts ar mēbelēm un nepieciešamo tehniku, kas arī veido papildizmaksas. Fiziskā persona, izīrējot vai iznomājot īpašumu, var pieteikt VID to kā nereģistrējamu saimniecisko darbību, informējot par izvēli maksāt 10% iedzīvotāju ienākuma nodokli. Ja nekustamā īpašuma nodokli maksā izīrētājs, to var atskaitīt no apliekamā ienākuma.

Tātad ir ļoti daudzas saistītās un netiešās izmaksas, kas ir jāpiesummē īpašuma iegādes cenai. Investīcijas nav laimes spēle, bet gan rūpīgi pildāms “mājas darbs”, kas prasa racionālu un matemātisku pieeju. Ja visus plusus un mīnusus izsverot, esat pārliecināti, ka finansiālais ieguldījums un pūles atmaksāsies, varat droši ķerties pie sava investīciju objekta meklējumiem!